Über die Immobilie eines pflegebedürftigen Angehörigen dürfen Sie nur mit einer wirksamen Vollmacht oder als bestellter Betreuer verfügen. Ob ein Verkauf nötig ist, hängt meist von den Heimkosten ab. Solange Ihr Angehöriger geschäftsfähig ist, entscheidet er selbst – fehlt eine Vollmacht und ist er es nicht mehr, führt der Weg über das Betreuungsgericht.
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Warum der Verkauf oft zur Frage wird
Ein Pflegeheimplatz ist teuer, und der Eigenanteil ist in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Rente und Leistungen der Pflegeversicherung decken ihn häufig nicht vollständig. Ist eine Immobilie vorhanden, die niemand mehr bewohnt, stellt sich daher fast zwangsläufig die Frage, ob ihr Verkauf oder ihre Vermietung die Pflege mitfinanzieren soll.
Ein gesetzlicher Zwang zum Verkauf besteht nicht. Aber ein leer stehendes Haus verursacht weiter Kosten, während der Verkaufserlös einen Heimaufenthalt über viele Jahre absichern kann. Die Entscheidung ist deshalb vor allem eine wirtschaftliche – und eine, die man am besten mit klaren Zahlen trifft.
Die zentrale Frage: Dürfen Sie überhaupt handeln?
Das ist der Punkt, an dem viele Angehörige überrascht werden. Sie können die Immobilie Ihres Vaters oder Ihrer Mutter nicht einfach verkaufen, nur weil Sie das Kind sind. Es kommt allein darauf an, ob Sie rechtlich befugt sind:
Fall 1: Der Angehörige ist noch geschäftsfähig
Dann entscheidet er selbst. Er kann den Verkauf wünschen und Sie per Vollmacht damit beauftragen. Für Immobiliengeschäfte empfehlen Notare meist eine notarielle Vollmacht, weil sie beim Grundbuchamt anerkannt wird.
Fall 2: Es liegt eine Vorsorgevollmacht vor
Hat Ihr Angehöriger vorgesorgt, können Sie auf Basis der Vorsorgevollmacht handeln – vorausgesetzt, sie deckt Immobiliengeschäfte ausdrücklich ab. Prüfen Sie das genau; eine allgemein gehaltene Vollmacht reicht für einen Grundstücksverkauf nicht immer aus.
Fall 3: Keine Vollmacht, keine Geschäftsfähigkeit mehr
Ist Ihr Angehöriger etwa demenzbedingt nicht mehr geschäftsfähig und gibt es keine Vorsorgevollmacht, kann niemand einfach für ihn handeln. Dann muss das Betreuungsgericht einen Betreuer bestellen – häufig einen Angehörigen, sonst einen Berufsbetreuer. Der Betreuer darf die Immobilie nur mit Genehmigung des Gerichts verkaufen. Wie das abläuft, lesen Sie im Beitrag zum Verkauf durch Betreuer.
Steuern: Auch hier gilt die Zehn-Jahres-Frist
Wird die Immobilie verkauft, kann Spekulationssteuer anfallen, wenn sie noch keine zehn Jahre im Besitz ist (§ 23 EStG). War sie im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt – was bei dem Elternteil oft der Fall ist –, bleibt der Verkauf in der Regel steuerfrei. Den konkreten Fall sollte ein Steuerberater prüfen.
Diskret und in Würde
Der Verkauf des Elternhauses ist emotional. Oft soll die Nachbarschaft nicht erfahren, dass jemand ins Heim gezogen ist; manchmal sind sich Geschwister uneins. Über ImmoGelegenheit lässt sich die Immobilie ohne öffentliches Inserat und ohne Schild diskret anbieten – Sie behalten die Kontrolle über das Tempo und darüber, wer überhaupt davon erfährt.
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Häufige Fragen
Darf ich das Haus meiner Eltern verkaufen, wenn sie im Pflegeheim sind?
Nur mit Vollmacht oder als bestellter Betreuer. Solange Ihr Elternteil geschäftsfähig ist, entscheidet es selbst und kann Sie bevollmächtigen. Sonst braucht es eine passende Vorsorgevollmacht oder eine Betreuung.
Muss das Haus verkauft werden, um das Heim zu bezahlen?
Es gibt keinen Zwang, aber Rente und Pflegeversicherung reichen oft nicht. Der Verkaufserlös kann einen Heimplatz über Jahre finanzieren, während ein leeres Haus weiter Kosten verursacht.
Brauche ich eine Vollmacht?
Ja. Ohne wirksame Vollmacht oder Betreuung dürfen Sie nicht über die Immobilie verfügen. Für Grundstücke sollte die Vollmacht Immobiliengeschäfte ausdrücklich umfassen.
Was, wenn mein Angehöriger dement ist und keine Vollmacht hat?
Dann bestellt das Betreuungsgericht einen Betreuer, der nur mit Genehmigung des Gerichts verkaufen darf. Den Ablauf finden Sie im Beitrag zum Verkauf durch Betreuer.
Kann ich die Wohnung meiner Mutter verkaufen, während sie im Pflegeheim lebt?
Die Wohnung gehört weiterhin Ihrer Mutter. Ist sie geschäftsfähig, entscheidet und unterschreibt sie selbst oder bevollmächtigt Sie. Ist sie es nicht mehr, brauchen Sie eine passende Vorsorgevollmacht oder eine Betreuung – allein als Tochter oder Sohn dürfen Sie nicht verkaufen.
Was, wenn Rente und Ersparnisse die Heimkosten nicht decken?
Dann wird oft der Verkauf oder die Vermietung der Immobilie zur Finanzierungsquelle. Reicht auch das Vermögen nicht aus, kann das Sozialamt im Rahmen der Hilfe zur Pflege einspringen – setzt vorhandenes Vermögen dabei aber in der Regel zuerst ein. Die genauen Grenzen klären die Pflegeberatung oder das Sozialamt.
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Hinweis: Dieser Beitrag bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Fragen zu Vollmacht, Betreuung und Steuern klären Sie bitte mit einem Notar, Fachanwalt oder Steuerberater. Stand: Juni 2026.