Klären Sie zuerst das Erbrecht (Erbschein oder notarielles Testament) und melden Sie den Erbfall binnen drei Monaten dem Finanzamt. Ob beim Verkauf Steuern anfallen, hängt von den Freibeträgen und der Zehn-Jahres-Frist ab – nicht vom Erbfall selbst. Sind mehrere Erben beteiligt, ist ein einvernehmlicher Verkauf fast immer besser als eine Teilungsversteigerung.
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Die ersten Schritte nach dem Erbfall
Bevor verkauft werden kann, muss geklärt sein, wer erbt und was zum Nachlass gehört. In dieser Reihenfolge gehen Sie vor:
- Erbrecht nachweisen Liegt ein notarielles Testament vor, genügt es meist mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts. Sonst beantragen Sie beim Nachlassgericht einen Erbschein. Das Grundbuchamt verlangt diesen Nachweis, bevor es Sie als Eigentümer einträgt.
- Grundbuch berichtigen Die Eigentümereintragung wird auf die Erben umgeschrieben. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist die Berichtigung gebührenfrei.
- Erbfall dem Finanzamt anzeigen Das muss innerhalb von drei Monaten geschehen. Versäumnis kann zu Zuschlägen führen.
- Unterlagen sammeln Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen), Nachweise über Modernisierungen. Diese brauchen Sie ohnehin für jeden Verkauf.
- Wert ermitteln lassen Eine fundierte Bewertung ist die Grundlage für alles Weitere – für die Steuer, für die faire Aufteilung unter Miterben und für einen realistischen Verkaufspreis.
Erbengemeinschaft: wenn sich die Erben uneinig sind
Erben mehrere Personen gemeinsam, entsteht eine Erbengemeinschaft. Über die Immobilie können sie nur gemeinsam entscheiden – und genau hier entzünden sich die häufigsten Konflikte: Einer will verkaufen, einer halten, einer selbst einziehen.
Solange Einigkeit besteht, ist der Weg einfach: gemeinsam verkaufen, Erlös nach Erbquote aufteilen. Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen. Das ist das schärfste Schwert – aber selten das klügste: Versteigerungen erzielen meist deutlich weniger als ein freier Verkauf, die Kosten trägt die Gemeinschaft, und der Streit eskaliert oft endgültig.
In der Praxis lohnt sich fast immer der ruhigere Weg: eine neutrale Bewertung, ein moderierter Verkaufsprozess und transparente Zahlen, die allen Beteiligten zeigen, dass niemand übervorteilt wird. Häufig ist genau diese neutrale Außensicht das, was eine festgefahrene Familie wieder ins Gespräch bringt.
Steuern beim Erben und Verkaufen
Hier werden zwei Steuern oft verwechselt. Sie haben nichts miteinander zu tun.
1. Erbschaftsteuer – auf den geerbten Wert
Sie fällt nur an, soweit der Wert des gesamten Nachlasses Ihren persönlichen Freibetrag übersteigt. Die Freibeträge richten sich nach dem Verwandtschaftsgrad:
| Verhältnis zum Erblasser | Freibetrag |
|---|---|
| Ehegatte / eingetragener Lebenspartner | 500.000 € |
| Kind / Stief- / Adoptivkind (je Elternteil) | 400.000 € |
| Enkel (Eltern leben) | 200.000 € |
| Eltern / Großeltern (bei Erbschaft) | 100.000 € |
| Geschwister, Nichten, Neffen, nicht verheiratete Partner | 20.000 € |
Besonders wichtig bei Immobilien ist die Familienheim-Befreiung: Erbt der Ehegatte das selbst genutzte Familienheim und bewohnt es zehn weitere Jahre selbst, bleibt der gesamte Wert steuerfrei – unabhängig von der Höhe. Für Kinder gilt dieselbe Befreiung bis zu 200 m² Wohnfläche, ebenfalls bei zehnjähriger Selbstnutzung. Wer vorzeitig auszieht (außer aus zwingenden Gründen wie eigener Pflegebedürftigkeit), verliert die Befreiung rückwirkend.
2. Spekulationssteuer – nur beim Verkauf mit Gewinn
Verkaufen Sie die geerbte Immobilie, kann zusätzlich Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn anfallen (§ 23 EStG). Entscheidend ist die Zehn-Jahres-Frist – und hier gilt eine wichtige Besonderheit: Die Frist beginnt nicht mit dem Erbfall, sondern mit dem ursprünglichen Kaufdatum des Erblassers.
Ein Beispiel: Hatte Ihre Mutter das Haus 2013 gekauft und Sie verkaufen es 2026, sind über zehn Jahre vergangen – der Verkauf ist steuerfrei. Hatte sie es erst 2020 gekauft, läuft die Frist erst 2030 ab. Steuerfrei ist der Verkauf außerdem, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Kalenderjahren davor ausschließlich selbst bewohnt wurde.
Diskret verkaufen – ohne dass es das halbe Viertel erfährt
Bei Erbimmobilien ist Diskretion oft genauso wichtig wie der Preis. Viele Familien möchten gerade nicht, dass Nachbarn und Verwandte aus einem öffentlichen Inserat erfahren, dass und für wie viel verkauft wird. Über ImmoGelegenheit lässt sich eine geerbte Immobilie diskret anbieten: ohne öffentliches Exposé, ohne Schild im Vorgarten – Sie behalten die Kontrolle darüber, wer überhaupt erfährt, dass verkauft wird.
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Häufige Fragen
Wie hoch ist der Freibetrag bei der Erbschaftsteuer?
Ehegatten und eingetragene Lebenspartner haben 500.000 €, Kinder 400.000 € je Elternteil, Enkel 200.000 €. Geschwister, Nichten, Neffen oder nicht verheiratete Partner haben nur 20.000 €. Der Freibetrag gilt für den gesamten Nachlass, nicht nur für die Immobilie.
Muss ich beim Verkauf einer geerbten Immobilie Steuern zahlen?
Spekulationssteuer fällt nur an, wenn zwischen dem ursprünglichen Kauf durch den Erblasser und Ihrem Verkauf weniger als zehn Jahre liegen – die Besitzzeit des Erblassers wird angerechnet. Bei längerem Besitz oder vorheriger Selbstnutzung ist der Verkauf in der Regel steuerfrei.
Was passiert, wenn sich die Erbengemeinschaft nicht einig ist?
Jeder Miterbe kann eine Teilungsversteigerung beantragen. Die bringt meist deutlich weniger als ein freier Verkauf, deshalb ist ein moderierter, einvernehmlicher Verkauf fast immer die bessere Lösung.
Brauche ich einen Erbschein, um zu verkaufen?
Sie müssen Ihr Erbrecht nachweisen – per Erbschein oder per notariellem Testament mit Eröffnungsprotokoll. Ein privatschriftliches Testament genügt dem Grundbuchamt meist nicht.
Wie schnell muss ich verkaufen?
Eine gesetzliche Verkaufsfrist gibt es nicht. Den Erbfall müssen Sie aber binnen drei Monaten dem Finanzamt anzeigen. Druck entsteht eher durch laufende Kosten oder eine Erbengemeinschaft.
Was kann ich tun, wenn ein Miterbe das Haus nicht verkaufen will?
Sie können dem Miterben Ihren Anteil abkaufen oder Ihren eigenen Anteil verkaufen. Findet sich keine Einigung, bleibt als letztes Mittel die Teilungsversteigerung – die meist weniger einbringt und den Streit verschärft. Eine neutrale Bewertung hilft oft, festgefahrene Fronten aufzulösen.
Wie verkaufe ich ein geerbtes Haus in Dortmund am besten?
Erst Erbnachweis und Unterlagen klären, dann den Wert fundiert ermitteln und entscheiden, ob öffentlich oder diskret verkauft wird. Gerade in Dortmund bestimmen Lage und Zustand den Preis stärker als der allgemeine Markt.
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Hinweis: Dieser Beitrag bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Für die konkrete steuerliche oder erbrechtliche Beurteilung wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater oder Fachanwalt. Stand der genannten Werte: Juni 2026.